4.294 Hektar eidelt Bauland zu Lëtzebuerg: wéi eng Terrainen, a wou leie si?

Zu Lëtzebuerg leien nach 4.294 Hektar Bauland fir de Wunnengsbau onbebaut, laut der Note 32 vum Observatoire de l'habitat (Juli 2023, Donnéeën 2022). D'Zuel zirkuléiert zënter dräi Joer, mä si stellt eng naiv Fro, déi dacks ëmgaange gëtt: ëm wat geet et genee, ëm Felder, Bëscher, Gäert? D'Äntwert, mat Notten a Rapporten als Beleeg: ëm Terrainen, déi scho prett sinn, do leien, wou d'Nofro am gréissten ass, an zum gréissten Deel Privatleit gehéieren, déi kee pressante Grond hunn ze bauen.

„Bauland“ ass kee Feld, dat eréischt ëmklasséiert misst ginn

D'Wuert féiert liicht an d'Iren. Déi 4.294 ha, déi den Observatoire erfaasst huet, si keng landwirtschaftlech Parzellen oder Bëscher an der Gréngzon, déi een ëmklasséiere misst, fir do bauen ze kënnen. Et sinn Terrainen, déi schonn als Bauland an den allgemenge Bebauungspläng (PAG) vun de Gemengen ageschriwwe sinn, an dat nëmmen an zwou Kategorien: de Wunnzonen an de gemëschten Zonen. Do kann ee scho haut Wunnenge bauen, ouni een eenzege Plang z'änneren.

Dës Erfaassung ass keng Schätzung. Si kënnt aus dem Programm Raum+, dee vum Observatoire de l'habitat an dem LISER zesumme mam Département de l'aménagement du territoire (DATer) gefouert gëtt an dee zënter 2004 d'Loftbiller vun der Administration du cadastre et de la topographie, den digitaliséierte Kadasterplang (PCN) an d'PAGe vun de Gemenge matenee kräizt.

Dës Präzisioun ännert d'Debatt. Deenen, déi eng Erweiderung vun de Bauperimeter fuerderen, halen d'Donnéeë vu Raum+ eng Feststellung entgéint, déi den deemolege Landesplanungsminister bei der Presentatioun vun der Etüd ëffentlech unerkannt huet.

Et ass net néideg, d'Bauperimeter ze vergréisseren. D'Conclusioun vun dëser Analys ass zimmlech frappant.

De Potenzial bannent den Zonen, déi scho Bauland sinn, geet laut der Regierung duer, fir de Wunnengsbedarf vun den nächste Joerzéngten ze decken. De LISER huet dat a Wunnengen ëmgerechent: bis zu 161.500 Wunnengen, laut der Schätzung vum Antoine Paccoud, déi an der Note 32 iwwerholl gouf, wärend den theoretesche Bedarf, deen de STATEC berechent, bei ronn 6.000 Wunnenge pro Joer läit. Wat esou en Ugebuet mat de Präisser maache géif, ass Thema vun engem aneren Artikel; bleift ze verstoen, firwat dës Terrainen net bebaut ginn.

4.294 ha

Véier Zorte vun Terrainen, véier Zäithorizonter fir d'Mobiliséierung

Den Observatoire klasséiert all Parzell no deem, wat administrativ ze maachen ass, ier den éischte Steen geluecht ka ginn. Dobäi komme véier ganz ongläich Zorten eraus.

Zort vun Terrain	Zäithorizont	Undeel um Potenzial
Baulücken (Lücken am bebaute Gewiss)	Kuerzfristeg: eng einfach Baugeneemegung geet duer	~33 %
Zonen „nouveau quartier“ (PAP NQ)	Mëttelfristeg: besonnesche Bebauungsplang muss ausgeschafft ginn	~27 %
Zones d'aménagement différé	Laangfristeg: d'Gemeng muss d'Zréckstellung ophiewen	~14 %
Anerer (gemëschten Zonen, ëffentlech Ariichtungen)	Variabel; 75 % vun de gemëschten Zone fir Wunnengen notzbar	~26 %

D'Baulücken: en Drëttel vum Potenzial, prett fir ze bauen

D'Baulücken maachen ongeféier en Drëttel vum Potenzial aus. Dat ass deen einfachste Fall: en eidelen Terrain tëscht zwee Gebaier, an engem Quartier, dee scho bebaut ass, mat Strooss, Waasser, Stroum a Kanal bis un d'Parzellegrenz. Den Observatoire schwätzt vun „disponibilité nette“ (netto Disponibilitéit) a vun Terrainen, déi „kuerzfristeg mobiliséierbar“ sinn: eng Baugeneemegung geet duer, ouni besonnesche Bebauungsplang. Déi successiv Notte vum Observatoire beziffere dës Baulücken op 618 bis 941 ha, jee no Joergang an zréckbehalene Perimeter.

D'Blockage ass also weder technesch nach reglementaresch. Si läit beim Besëtz. Laut dem Analyserapport vum Observatoire iwwer d'Proprietäre vu Baulücken gehéieren 75 % vun dësen Terraine Privatpersounen an nëmmen 6 % ëffentlechen Acteuren. A wa Raum+ d'Gemengen no den Intentioune vun de Proprietäre freet, da schätzen déi, datt nëmme 60 % vun hinne wëlle bauen oder verkafen. Déi aner behalen hir Parzell, heiansdo als Gaart, dacks als Wäertreserve.

Déi nei Quartieren: méi grouss, méi lues, méi konzentréiert

Zweet Zort, ronn 27 % vum Potenzial: d'Terrainen, déi als Zon „nouveau quartier“ klasséiert sinn an engem besonnesche Bebauungsplang (PAP NQ) ënnerleien. Dat si méi grouss Parzellen um Rand vum bebaute Gewiss, meeschtens Wisen oder Brooch. Et muss e PAP ausgeschafft, approuvéiert an duerno erschloss ginn: den Observatoire hält se fir mëttelfristeg mobiliséierbar. Et ass och déi Zort, wou de Besëtz am stäerkste konzentréiert ass: dës grouss Parzelle gehéieren dacks de gréisste Grondbesëtzer an Immobiliëgruppen, déi se am Portfolio behalen. D'Struktur vun dësem Besëtz, déi d'Note 32 dokumentéiert, ass Thema vun engem eegenen Artikel.

Déi zréckgestallten Zonen an de Rescht

D'Zones d'aménagement différé, ronn 14 %, sinn Terrainen, déi d'Gemeng bewosst op d'Waardelëscht gesat huet: um Pabeier Bauland, mä hir Urbaniséierung ass bis zu enger Decisioun vum Gemengerot opgeschoben. Hiren Horizont ass laangfristeg. De Rescht, ronn 26 %, ëmfaasst déi gemëschten Zonen an d'Zone fir ëffentlech Ariichtungen. Dee sollt een net ausklameren: den Observatoire schätzt, datt 75 % vun der Fläch vun de gemëschten Zone Wunnengen ophuele kënnen.

Vu 4.294 ha ass also en Drëttel direkt bebaubar, e bësse méi wéi e Véierel brauch e Bebauungsplang, an deen Deel, deen duerch eng ëffentlech Decisioun wierklech agefruer ass, beschränkt sech op 14 %.

En Drëttel vun de Reserven ass scho versigelt

Zweet Mëssverständnis: d'Iddi, dës Terrainen ze mobiliséieren, géif heeschen, d'Landschaft zouzebetonéieren. Am Juli 2023, bei der Presentatioun vun der Raum+-Aktualiséierung, huet d'Regierung präziséiert, datt ongeféier en Drëttel vun den erfaasste Flächen, bal 1.900 ha, scho versigelt war. Et handelt sech ëm urban an industriell Broochen an ëm Flächen, déi hir Notzung solle wiesselen: al Industriesiten, opginn Geschäftszonen, Parkingen, Gebaier, déi ofgerappt ginn.

~1.900 ha

De Portal vun der Landesplanung definéiert d'Brooch als Terrain, deen „seng Funktioun, seng Bestëmmung verluer huet“ an dee „nei zougewise ka ginn“. Op dëse Flächen ze bauen, verbraucht kee weidere Buedem: et gëtt dat nei benotzt, wat scho versigelt war.

D'Argument gëllt och fir d'Baulücken. Eng Lück tëscht zwee Haiser zouzemaachen, schaaft weder eng nei Strooss nach nei Leitungen; et reduzéiert d'Zersiidlung a limitéiert den Drock op d'landwirtschaftlech Flächen ausserhalb vum Perimeter. Wiem Buedem a Biodiversitéit um Häerz leien, fir deen ass d'Verdichtung bannent de Bauzonen dee bëllegste Wee. Déi 4.294 ha stinn net am Widdersproch zu den Ëmweltziler vum Land; si sinn éischter d'Viraussetzung dofir.

Landwirtschaftlech Flächen an der Bauzon, an eng Steierbefreiung

En Deel vun de Reserven dogéint gëtt wierklech bewirtschaft: verschidde Parzellen, déi als Wunnzon oder gemëschten Zon klasséiert sinn, ginn nach ëmmer landwirtschaftlech oder fir de Wäibau genotzt. Näischt verbitt dat. Mä hire Wäert huet net méi vill mam Ertrag vun enger Wis ze dinn. Laut dem STATEC, zitéiert an der Note 32, ass de Präis vu Bauterrainen tëscht 2010 an 2021 ëm 136,5 % geklommen, géint 107,4 % fir Wunnengen am Bau. E Proprietär, deen e Bauterrain bewirtschaft, gesäit seng Parzell also all Joer u Wäert gewannen, ouni dee klengste Chantier unzefänken. Den Analyserapport Nr. 19 vum Observatoire (Oktober 2025) mellt e Réckgang vu ronn 15 % bei de Präisser vun den Terrainen 2023-2024, deen nëmmen e Brochdeel vun dëser Hausse ausläscht.

Genee dës Situatioun soll d'Steier op d'Mobiliséierung vun Terrainen (IMOB) korrigéieren. De Gesetzesprojet 8082, deen 2022 deposéiert gouf, ass am Juli 2025 no zweeanzwanzeg formellen Oppositioune vum Staatsrot opgedeelt ginn: den Deel 8082A dréit d'Reform vun der Grondsteier an d'IMOB, wärend d'Besteierung vun eidele Wunnengen ofgetrennt gouf. Scho bei der Kommissiounssëtzung vum Juli 2025 huet den Text Terrainen, déi schonn fir bestoend landwirtschaftlech oder Wäibau-Aktivitéite genotzt ginn, ausgeholl, ausser a Localitéite vu besonneschem Interessi fir d'Landesplanung. Improof.lu kritiséiert dës Befreiung: e groussen Deel vum Bauland géif esou der IMOB entgoen.

De Regierungsamendement vum 12. November 2025 bestätegt d'Richtung. En hëlt Terrainen, déi am éischte Steierjoer fir bestoend landwirtschaftlech oder Wäibau-Aktivitéite genotzt ginn, vun der IFON (der neier Grondsteier) a vun der IMOB aus. De Staatsrot huet säin Avis den 3. Februar 2026 ofginn. Den 2. Juli 2026 war de Projet nach ëmmer an der Kommissioun, ouni Vott an der ëffentlecher Sëtzung, a säin Akraafttrieden ass elo ronderëm 2028 virgesinn.

Anescht gesot: dat steierlecht Instrument, dat entwéckelt gouf, fir d'landwirtschaftlech Terrainen aus hirem Statut als Wäertreserve erauszehuelen, hëlt se aus, a gräift souwisou net virun der Mëtt vum nächste Joerzéngt. D'Detailer vun der Grondbesteierung an d'Empfeelunge vun der OECD ginn am Artikel Wiem d'Bauland gehéiert behandelt.

Wou d'Terraine leien: do, wou d'Nofro am gréissten ass

Lescht Viruerteel: dës Terraine léichen iergendwou hannen am Éislek, wäit ewech vun den Aarbechtsplazen. D'Donnéeë soen de Géigendeel. De Potenzial konzentréiert sech an den deiersten a gefroteste Gemenge vum Land.

D'Stad Lëtzebuerg fir d'éischt. Laut der Note 22 vum Observatoire (Bodenpotenzial 2016) hat d'Haaptstad 335 ha disponibel Terraine fir de Wunnengsbau, also 11,8 % vum nationale Potenzial. Si ass zugläich déi deierst Gemeng vum Land, 11.569 €/m² am éischten Trimester 2026 laut Immotop.lu, an déi mam gréisste Stock u Bauland op der Waardelëscht. Ronderëm si de Gürtel vum Zentrum an de Süden: Nidderanven, Stroossen, Käerjeng, Suessem an Diddeleng gehéieren zu de Gemenge mat de gréissten disponibele Flächen.

335 ha

Dës Geografie deckt sech mat där vum reelle Bau, sou wéi d'Note vum Observatoire iwwer d'Wunnentwécklung (Oktober 2024) en zielt, iwwerholl vum Le Quotidien.

Territoire	Gebaute Wunnengen 2004-2022
No Planungsregioun
Agglomeratioun Zentrum	24.972
„Endogen“ Gemengen	22.131
Regioun Süden	16.386
Nordstad	1.784
Déi aktiivst Gemengen
Stad Lëtzebuerg	9.238
Déifferdeng	2.160
Suessem	1.903
Esch-Uelzecht	1.878
Mamer	1.251
Hesper	1.189

De Programme directeur d'aménagement du territoire (Landesplanungsprogramm) bezeechent siechzéng Centres de développement et d'attraction (CDA), déi de gréissten Deel vum Wuesstem sollen opfänken. Si vereenegen 27,9 % vun den disponibelen Terrainen, also 793 ha (Note 22, Donnéeën 2016). Mä d'Verdeelung ass ganz ongläich: d'Stad Lëtzebuerg eleng konzentréiert méi wéi 42 % vun dësem Total. Déi fofzéng aner CDA deelen sech de Rescht, am Duerchschnëtt ronn drësseg Hektar pro Stéck, kaum méi wéi den nationalen Duerchschnëtt vu 27 ha pro Gemeng.

De Paradox vum Norden

Den Norde vum Land weist de Géigendeel. D'Bauland ass do däitlech méi bëlleg, mä d'Aarbechtsplaze sinn anzwousch anescht. Laut de Präisser pro Kanton, déi den Observatoire de l'habitat publizéiert, gëtt en Appartement am Bau am Kanton Lëtzebuerg fir 11.793 €/m² verkaaft, géint 6.718 €/m² am Norden; en Haus kascht am Duerchschnëtt 1.265.000 € am Kanton Lëtzebuerg, 78 % méi wéi am Norden. En disponibelen Hektar zu Nidderanven oder zu Stroossen ass also net en Hektar zu Wolz wäert, weder am Präis nach am Effekt op de Manktem: et sinn déi eidel Terraine vum Zentrum a vum Süden, déi wéien.

D'Donnéeë vun Immovalu bestätegen dëse Gradient. De mediane Verkafspräis, dee gefrot gëtt, läit haut bei 8.140 €/m² iwwer all Annoncen, mat groussen Ënnerscheeder tëscht de Gemengen; d'Präisser Gemeng fir Gemeng kann een op der Säit Stied nokucken.

Bilan: 85 % vum Potenzial si ouni Hindernis mobiliséierbar

Et feelt nach e lescht Stéck: den Undeel vun den Terrainen, déi wierklech notzbar sinn. Raum+ ënnerscheet d'Parzellen, déi ouni juristescht oder physescht Hindernis mobiliséierbar sinn, vun deenen, déi Contraintë kennen, wéi en Iwwerschwemmungsrisiko oder eng schwiereg Topografie. Laut der Regierung (November 2021) sinn 85 % vum Potenzial direkt mobiliséierbar; déi reschtlech 15 % verlaange Virstudien.

Critère	Undeel um Potenzial
Natur vun den Terrainen (Observatoire de l'habitat, Notten 22 bis 32)
Wunnzonen a gemëschten Zone vun de PAGen, scho Bauland	100 %
dovun erschloss Baulücken, ouni PAP	~33 %
dovun Zonen „nouveau quartier“, PAP auszeschaffen	~27 %
dovun Zones d'aménagement différé	~14 %
Zoustand vum Buedem (Regierung, Raum+-Aktualiséierung, Juli 2023)
Scho versigelt: Broochen, Siten fir ëmzewandelen (~1.900 ha)	~33 %
Mobiliséierbarkeet (Regierung, November 2021)
Ouni juristescht oder physescht Hindernis	85 %
Mat Contrainten (Iwwerschwemmung, Topografie)	15 %
Besëtz vun de Baulücken (Observatoire, Analyserapport Nr. 1)
Privatpersounen	75 %
Ëffentlech Acteuren	6 %

Et ass kee Problem vu Fläch, mä vu Wëllen

Komme mer op d'Ausgangsfro zréck. Déi 4.294 ha si weder Felder, déi ëmklasséiert, nach Bëscher, déi geroded misste ginn. Et si vollwäerteg Bauterrainen: en Drëttel erschloss an op einfach Geneemegung disponibel, en Drëttel scho versigelt, 85 % ouni physescht oder juristescht Hindernis, a konzentréiert an der Haaptstad an hirer Ëmgéigend, do, wou d'Präisser déi héchst vum Land sinn.

Weder d'Fläch, nach d'Geografie, nach d'Reglementatioun erklären also de Manktem. Wat bleift, ass d'Decisioun, net ze bauen. Si läit bei de Privatbesëtzer, deenen déi grouss Majoritéit vun dësen Terraine gehéiert an déi Joer fir Joer vun der Wäertsteigerung profitéieren, ouni eppes ze maachen; d'Steier, déi geduecht ass, fir dës Rechnung z'änneren, ass net gestëmmt a wäert déi bewirtschaft Flächen ausklameren. Eng rational Wiel fir all eenzele Proprietär, eng kollektiv Blockage fir d'Land. Wien dës Proprietäre sinn, ass Thema vum nächsten Artikel; ze moossen, wat dës Blockage déi kascht, déi en Daach iwwer dem Kapp sichen, dat vum kompletten Dossier iwwer d'Wunnengskris.