4 294 Hektar unbebautes Bauland in Luxemburg: Welche Grundstücke, und wo liegen sie?

In Luxemburg liegen noch 4 294 Hektar unbebautes Wohnbauland, so die Note 32 des Observatoire de l'habitat (Juli 2023, Daten 2022). Die Zahl kursiert seit drei Jahren, wirft aber eine naive Frage auf, der man gern ausweicht: Worum handelt es sich eigentlich, um Äcker, Wälder, Gärten? Die Antwort, gestützt auf Notes und Berichte: um Grundstücke, die bereits baureif sind, dort liegen, wo die Nachfrage am größten ist, und überwiegend Privatpersonen gehören, die keinen dringenden Grund haben zu bauen.

Ein „bebaubares“ Grundstück ist kein umzuwidmender Acker

Das Wort führt in die Irre. Die vom Observatoire erfassten 4 294 ha sind keine Landwirtschafts- oder Waldflächen in der Grünzone, die erst umklassiert werden müssten, damit dort gebaut werden darf. Es sind Flächen, die in den allgemeinen Bebauungsplänen (PAG) der Gemeinden bereits als Bauland ausgewiesen sind, und zwar nur in zwei Kategorien: Wohnzonen und Mischzonen. Dort kann heute gebaut werden, ohne einen einzigen Plan zu ändern.

Diese Erhebung ist keine Schätzung. Sie stammt aus dem Programm Raum+, das das Observatoire de l'habitat und das LISER gemeinsam mit dem Département de l'aménagement du territoire (DATer) betreiben und das seit 2004 die Luftbilder der Administration du cadastre et de la topographie, den digitalen Katasterplan (PCN) und die kommunalen PAG übereinanderlegt.

Diese Präzisierung verändert die Debatte. Den Befürwortern einer Ausweitung der Bauperimeter halten die Raum+-Daten einen Befund entgegen, den der damalige Landesplanungsminister bei der Vorstellung der Studie öffentlich eingeräumt hat.

Es ist nicht nötig, die Bauperimeter zu vergrößern. Das Ergebnis dieser Analyse ist ziemlich eindeutig.

Das Potenzial innerhalb der bereits ausgewiesenen Bauzonen reicht nach Angaben der Regierung aus, um den Wohnungsbedarf der kommenden Jahrzehnte zu decken. Das LISER hat das in Einheiten übersetzt: bis zu 161 500 Wohnungen, nach der in der Note 32 übernommenen Schätzung von Antoine Paccoud, während der vom STATEC berechnete theoretische Bedarf bei rund 6 000 Wohnungen pro Jahr liegt. Was ein solches Angebot mit den Preisen machen würde, ist Gegenstand eines anderen Artikels; zu klären bleibt, warum diese Grundstücke nicht bebaut werden.

4 294 ha

Vier Arten von Grundstücken, vier Zeithorizonte der Mobilisierung

Das Observatoire ordnet jede Parzelle danach ein, was verwaltungstechnisch zu erledigen ist, bevor dort der erste Stein gesetzt werden kann. Daraus ergeben sich vier sehr ungleiche Gruppen.

Art des Grundstücks	Zeithorizont der Mobilisierung	Anteil am Potenzial
Baulücken	Kurzfristig: einfache Baugenehmigung	~33 %
Zonen „neues Quartier“ (PAP NQ)	Mittelfristig: Teilbebauungsplan zu erstellen	~27 %
Zonen mit aufgeschobener Bebauung	Langfristig: Aufhebung des Aufschubs durch die Gemeinde	~14 %
Sonstige (Mischzonen, öffentliche Einrichtungen)	Unterschiedlich; 75 % der Mischzonen für Wohnen nutzbar	~26 %

Die Baulücken: ein Drittel des Potenzials, baureif

Die Baulücken machen rund ein Drittel des Potenzials aus. Es ist der einfachste Fall: ein leeres Grundstück zwischen zwei Gebäuden, in einem bereits bebauten Viertel, mit Straße, Wasser, Strom und Kanalisation an der Grundstücksgrenze. Das Observatoire spricht von „Nettoverfügbarkeit“ und von „kurzfristig mobilisierbaren“ Flächen: Eine Baugenehmigung genügt, ohne Teilbebauungsplan. Die aufeinanderfolgenden Notes des Observatoire beziffern diese Baulücken je nach Jahrgang und Abgrenzung auf 618 bis 941 ha.

Die Blockade ist also weder technischer noch regulatorischer Natur. Sie liegt im Eigentum. Laut dem Analysebericht des Observatoire über die Eigentümer von Baulücken gehören 75 % dieser Grundstücke Privatpersonen und nur 6 % öffentlichen Akteuren. Und wenn Raum+ die Gemeinden nach den Absichten der Eigentümer fragt, schätzen diese, dass nur 60 % von ihnen bauen oder verkaufen wollen. Die übrigen behalten ihre Parzelle, manchmal als Garten, oft als Wertreserve.

Die neuen Quartiere: größer, langsamer, konzentrierter

Zweite Gruppe, rund 27 % des Potenzials: die als Zone „neues Quartier“ klassierten Flächen, die einem Teilbebauungsplan (PAP NQ) unterliegen. Es sind größere Parzellen am Rand des bebauten Gebiets, meist Wiesen oder Brachland. Ein PAP muss ausgearbeitet und genehmigt werden, dann muss erschlossen werden: Das Observatoire stuft sie als mittelfristig mobilisierbar ein. Es ist auch die Gruppe mit der höchsten Eigentumskonzentration: Diese großen Parzellen befinden sich häufig in der Hand der größten Grundbesitzer und von Immobiliengruppen, die sie im Portfolio halten. Die Struktur dieses Eigentums, die die Note 32 dokumentiert, ist Gegenstand eines eigenen Artikels.

Der Aufschub und der Rest

Die Zonen mit aufgeschobener Bebauung, rund 14 %, sind Flächen, die die Gemeinde bewusst zurückgestellt hat: auf dem Papier bebaubar, ihre Urbanisierung aber bis zu einem Beschluss des Gemeinderats vertagt. Ihr Horizont ist langfristig. Der Rest, rund 26 %, umfasst die Mischzonen und die Zonen für öffentliche Einrichtungen. Man sollte ihn nicht abschreiben: Das Observatoire schätzt, dass 75 % der Fläche der Mischzonen Wohnraum aufnehmen können.

Von 4 294 ha ist also ein Drittel sofort bebaubar, etwas mehr als ein Viertel braucht einen Bebauungsplan, und der Anteil, der tatsächlich durch eine öffentliche Entscheidung eingefroren ist, beschränkt sich auf 14 %.

Ein Drittel der Reserven ist bereits versiegelt

Zweites Missverständnis: die Vorstellung, diese Flächen zu mobilisieren hieße, das Land zuzubetonieren. Im Juli 2023 hat die Regierung bei der Vorstellung der Raum+-Aktualisierung präzisiert, dass rund ein Drittel der erfassten Flächen, knapp 1 900 ha, bereits versiegelt ist. Es handelt sich um städtische und industrielle Brachen sowie um Flächen, deren Nutzung sich ändern soll: ehemalige Industriestandorte, aufgegebene Gewerbegebiete, Parkplätze, abzureißende Gebäude.

~1 900 ha

Das Portal der Landesplanung definiert die Brache als ein Grundstück, das „seine Funktion, seine Bestimmung verloren hat“ und „umgenutzt werden kann“. Auf diesen Flächen zu bauen verursacht keinen zusätzlichen Bodenverbrauch: Man nutzt wieder, was bereits versiegelt wurde.

Das Argument gilt auch für die Baulücken. Eine Lücke zwischen zwei Häusern zu schließen schafft weder neue Straßen noch neue Netze; es verringert die Zersiedelung und begrenzt den Druck auf die landwirtschaftlichen Flächen jenseits des Perimeters. Wem Boden und Artenvielfalt am Herzen liegen, für den ist die Verdichtung innerhalb der Bauzonen der günstigste Weg. Die 4 294 ha stehen nicht im Widerspruch zu den Umweltzielen des Landes; sie sind vielmehr deren Voraussetzung.

Landwirtschaftsflächen in der Bauzone, und eine Steuerbefreiung

Ein Teil der Reserven wird hingegen tatsächlich bewirtschaftet: Manche als Wohn- oder Mischzone klassierten Parzellen werden weiterhin land- oder weinbaulich genutzt. Nichts verbietet das. Doch ihr Wert hat mit dem Ertrag einer Wiese kaum noch etwas zu tun. Laut STATEC, zitiert in der Note 32, sind die Preise für Bauland zwischen 2010 und 2021 um 136,5 % gestiegen, gegenüber 107,4 % für Wohnungen im Bau. Ein Eigentümer, der ein Baugrundstück bewirtschaftet, sieht seine Parzelle so Jahr für Jahr im Wert steigen, ohne die geringste Baustelle zu eröffnen. Der Analysebericht Nr. 19 des Observatoire (Oktober 2025) meldet für 2023-2024 einen Rückgang der Grundstückspreise um rund 15 %, der nur einen Bruchteil dieses Anstiegs zunichtemacht.

Genau diese Situation soll die Baulandmobilisierungssteuer (IMOB) korrigieren. Der 2022 eingebrachte Gesetzentwurf 8082 wurde im Juli 2025 nach zweiundzwanzig formellen Einwänden des Staatsrats aufgeteilt: Der Teil 8082A trägt die Reform der Grundsteuer und die IMOB, während die Besteuerung leerstehender Wohnungen abgetrennt wurde. Schon bei der Beratung im Ausschuss im Juli 2025 nahm der Text Grundstücke aus, die bereits bestehenden land- oder weinbaulichen Tätigkeiten dienen, außerhalb der Ortschaften von besonderem landesplanerischem Interesse. Improof.lu kritisiert diese Ausnahme: Ein erheblicher Teil des Baulands würde so der IMOB entgehen.

Das Regierungsamendement vom 12. November 2025 bestätigt die Richtung. Es befreit von der IFON (der neuen Grundsteuer) und von der IMOB jene Grundstücke, die im ersten Steuerjahr bestehenden land- oder weinbaulichen Tätigkeiten dienen. Der Staatsrat hat sein Gutachten am 3. Februar 2026 abgegeben. Am 2. Juli 2026 lag der Entwurf noch immer im Ausschuss, ohne Abstimmung im Plenum, und sein Inkrafttreten wird inzwischen um 2028 herum erwartet.

Mit anderen Worten: Das Steuerinstrument, das die Landwirtschaftsflächen aus ihrem Status als Wertreserve herausholen soll, nimmt sie aus, und es wird ohnehin nicht vor Mitte des nächsten Jahrzehnts greifen. Die Einzelheiten der Grundbesteuerung und die Empfehlungen der OECD behandelt der Artikel Wem gehört das Bauland.

Wo die Grundstücke liegen: dort, wo die Nachfrage am größten ist

Letztes Vorurteil: Diese Flächen lägen irgendwo im hintersten Ösling, weit weg von den Arbeitsplätzen. Die Daten sagen das Gegenteil. Das Potenzial konzentriert sich in den teuersten und gefragtesten Gemeinden des Landes.

Zunächst die Stadt Luxemburg. Laut Note 22 des Observatoire (Baulandpotenzial 2016) verfügte die Hauptstadt über 335 ha verfügbares Wohnbauland, das sind 11,8 % des nationalen Potenzials. Sie ist zugleich die teuerste Gemeinde des Landes, 11 569 €/m² im ersten Quartal 2026 laut Immotop.lu, und diejenige mit dem größten Bestand an wartendem Bauland. Um sie herum der Gürtel des Zentrums und der Süden: Niederanven, Strassen, Käerjeng, Sanem und Düdelingen gehören zu den Gemeinden mit den größten verfügbaren Flächen.

335 ha

Diese Geografie deckt sich mit der des tatsächlichen Wohnungsbaus, wie ihn die Note des Observatoire zur Wohnentwicklung (Oktober 2024) erfasst, aufgegriffen von Le Quotidien.

Gebiet	Gebaute Wohnungen 2004-2022
Nach Planungsregion
Agglomeration Zentrum	24 972
„Endogene“ Gemeinden	22 131
Region Süden	16 386
Nordstad	1 784
Aktivste Gemeinden
Stadt Luxemburg	9 238
Differdingen	2 160
Sanem	1 903
Esch an der Alzette	1 878
Mamer	1 251
Hesperingen	1 189

Das Programme directeur d'aménagement du territoire (Leitprogramm der Landesplanung) benennt sechzehn Entwicklungs- und Anziehungszentren (CDA), die den Großteil des Wachstums aufnehmen sollen. Sie vereinen 27,9 % der verfügbaren Flächen, also 793 ha (Note 22, Daten 2016). Die Verteilung ist jedoch sehr unausgewogen: Die Stadt Luxemburg allein konzentriert mehr als 42 % dieser Summe. Die fünfzehn anderen CDA teilen sich den Rest, im Schnitt rund dreißig Hektar pro Zentrum, kaum mehr als der nationale Durchschnitt von 27 ha pro Gemeinde.

Das Paradox des Nordens

Der Norden des Landes zeigt das Gegenteil. Das Bauland ist dort deutlich billiger, doch die Arbeitsplätze sind anderswo. Nach den vom Observatoire de l'habitat veröffentlichten Preisen je Kanton wird eine Wohnung im Bau im Kanton Luxemburg für 11 793 €/m² verkauft, gegenüber 6 718 €/m² im Norden; ein Haus kostet im Kanton Luxemburg durchschnittlich 1 265 000 €, 78 % mehr als im Norden. Ein verfügbarer Hektar in Niederanven oder Strassen ist also nicht dasselbe wie ein Hektar in Wiltz, weder im Preis noch in der Wirkung auf die Knappheit: Es sind die leeren Grundstücke im Zentrum und im Süden, die ins Gewicht fallen.

Die Daten von Immovalu bestätigen dieses Gefälle. Der mittlere geforderte Verkaufspreis liegt heute bei 8.140 €/m² über alle Anzeigen hinweg, mit großen Unterschieden zwischen den Gemeinden; die Preise Gemeinde für Gemeinde sind auf der Seite Städte abrufbar.

Bilanz: 85 % des Potenzials sind ohne Hindernis mobilisierbar

Ein letztes Puzzleteil fehlt: der Anteil der tatsächlich nutzbaren Flächen. Raum+ unterscheidet Parzellen, die ohne rechtliches oder physisches Hindernis mobilisierbar sind, von solchen mit Einschränkungen, etwa Hochwasserrisiko oder schwierige Topografie. Laut Regierung (November 2021) sind 85 % des Potenzials direkt mobilisierbar; die übrigen 15 % erfordern Voruntersuchungen.

Kriterium	Anteil am Potenzial
Art der Flächen (Observatoire de l'habitat, Notes 22 bis 32)
Wohn- und Mischzonen der PAG, bereits bebaubar	100 %
davon erschlossene Baulücken, ohne PAP	~33 %
davon Zonen „neues Quartier“, PAP zu erstellen	~27 %
davon Zonen mit aufgeschobener Bebauung	~14 %
Zustand des Bodens (Regierung, Raum+-Aktualisierung, Juli 2023)
Bereits versiegelt: Brachen, umzunutzende Standorte (~1 900 ha)	~33 %
Mobilisierbarkeit (Regierung, November 2021)
Ohne rechtliches oder physisches Hindernis	85 %
Mit Einschränkungen (Hochwasser, Topografie)	15 %
Eigentum an Baulücken (Observatoire, Analysebericht Nr. 1)
Privatpersonen	75 %
Öffentliche Akteure	6 %

Kein Flächenproblem, sondern eine Frage des Willens

Zurück zur Ausgangsfrage. Die 4 294 ha sind weder umzuwidmende Äcker noch zu rodende Wälder. Es ist Bauland von Rechts wegen: ein Drittel erschlossen und mit einfacher Genehmigung verfügbar, ein Drittel bereits versiegelt, 85 % ohne physisches oder rechtliches Hindernis, und konzentriert in der Hauptstadt und ihrem Umland, dort, wo die Preise im Land am höchsten sind.

Weder die Fläche noch die Geografie noch die Regulierung erklären also die Knappheit. Was bleibt, ist die Entscheidung, nicht zu bauen. Sie liegt bei den privaten Eigentümern, die die große Mehrheit dieser Grundstücke besitzen und Jahr für Jahr von deren Wertsteigerung profitieren, ohne etwas zu tun; die Steuer, die dieses Kalkül ändern soll, ist nicht verabschiedet und wird die bewirtschafteten Flächen ausnehmen. Für jeden Eigentümer eine rationale Wahl, für das Land eine kollektive Blockade. Wer diese Eigentümer sind, ist Gegenstand des nächsten Artikels; was diese Blockade jene kostet, die ein Dach über dem Kopf suchen, zeigt das vollständige Dossier zur Wohnungskrise.