Bauen senkt die Mieten: Austin, Auckland, Minneapolis und zwanzig Jahre Forschung

Austin, Asheville, Minneapolis, Auckland, Helsinki: Überall, wo der Wohnungsbestand deutlich schneller gewachsen ist als die Nachfrage, sind die Mieten gesunken oder haben aufgehört zu steigen. Die Studien, die den Effekt von Neubauten auf die Mieten in der Nachbarschaft messen, kommen seit zwanzig Jahren zum selben Ergebnis. Nicht die Dichte ist die entscheidende Größe, sondern das Verhältnis zwischen dem, was gebaut wird, und dem, was die Bevölkerung nachfragt. Die Lehre gilt auch für Luxemburg, wo 4 294 Hektar bereits bebaubares Land warten.

„Teurer Neubau senkt keine Mieten“: die Intuition, die sich hält

Neubauten werden teuer vermietet, ziehen wohlhabende Haushalte an und treiben die Preise des Viertels nach oben; mehr zu bauen hieße demnach, Luxus zu produzieren, ohne für die anderen etwas zu ändern. Die Ökonomen haben dieser Intuition einen Namen gegeben: supply skepticism, die Skepsis gegenüber dem Angebot. Sie hat einen wahren Kern auf der Ebene einer Straße, wo der Neubau in der Regel teurer ist als seine Nachbarn. Auf der Ebene eines Marktes ist sie falsch. Der Haushalt, der in den Neubau zieht, gibt die Wohnung frei, die er bewohnt hat; wer sie übernimmt, gibt eine andere frei, und die Kette reicht binnen weniger Jahre bis in die einfachen Viertel hinunter. Wenn sich die leerstehenden Wohnungen häufen, senken die Vermieter ihre Forderungen, Neubau hin oder her. Die amerikanischen Städte haben es gerade in Echtzeit vorgeführt.

Austin: ein Bestand, der um 6 bis 10 % pro Jahr wächst, Mieten, die um ein Fünftel fallen

Austin in Texas ist der am besten dokumentierte Fall, mit zwei Messungen der Fertigstellungen 2025. Northmarq zählt auf Basis der CoStar-Daten 30 002 im Jahr 2025 in der Metropolregion fertiggestellte Wohnungen, ein Rekord, etwa 8,7 % des Bestands. RealPage zählt in den zwölf Monaten bis Ende September 2025 deren 20 898, also 6,4 % eines Bestands von 345 300 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern; das jährliche Wachstum des Bestands hatte Ende 2024 mit 10 % seinen Höhepunkt erreicht. Der Unterschied liegt an Abgrenzung und Zeitfenster, nicht am Trend.

Die Mieten sind gefolgt, nach unten. Laut RealPage lagen sie im Oktober 2025 um 7,4 % unter dem Vorjahr, bei Wohnungen der Klasse C, den einfachsten, um 14,6 %. Apartment List misst für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern einen Rückgang um 19,9 % zwischen dem Höchststand im August 2022 und Oktober 2025, von 1 725 auf 1 382 Dollar im Monat. Die Leerstandsquote stieg von 3,96 % auf 9,71 %.

−19,9 %

Die Bauträger haben reagiert und keine neuen Baustellen mehr eröffnet; die für 2026 erwarteten Fertigstellungen fallen je nach Quelle auf 4 600 bis 12 000 Wohnungen. Im zweiten Quartal 2026 stellt Northmarq fest, dass die Mieten in Austin nach drei Jahren Talfahrt wieder anziehen. Der Mechanismus wirkt in beide Richtungen: Läuft das Angebot über, sinken die Mieten; versiegt es, steigen sie wieder.

Asheville: nationaler Rekord bei den Fertigstellungen, sinkende Mieten trotz Hurrikan

Asheville in North Carolina ist eine mittelgroße Stadt, die dieselbe Wette eingegangen ist. Laut RealPage wurden dort für 2025 insgesamt 3 549 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erwartet, 13,1 % des vorhandenen Bestands: die höchste Wachstumsrate aller beobachteten amerikanischen Märkte, gegenüber 2,4 % im nationalen Durchschnitt. Kein Gesetz hat dort die Mieten gedeckelt; die Stadt hat Genehmigungen erteilt und Zweifamilienhäuser auf einem großen Teil ihres Gebiets legalisiert.

Die Mieten sinken dort im Jahresvergleich seit November 2023 ohne Unterbrechung: −4,2 % im Jahr 2025 laut Apartments.com, bei einem von RealPage bis 2026 auf über 14 % prognostizierten Leerstand. Eine Einschränkung ist angebracht: Der Hurrikan Helene hat die Region im September 2024 schwer getroffen und die Nachfrage geschwächt. Doch der Trend hatte ein Jahr vor dem Sturm eingesetzt.

Minneapolis: zwei Lesarten desselben Abstands

Minneapolis ist der meistzitierte amerikanische Fall, und der umstrittenste. Der 2018 verabschiedete Plan „Minneapolis 2040“ hat die dem Einfamilienhaus vorbehaltenen Bauzonen und die Mindestvorgaben für Stellplätze abgeschafft. Laut Pew Charitable Trusts (Januar 2024) wuchs der Bestand dort zwischen 2017 und 2022 um 12 %, während die Mieten um 1 % stiegen; im übrigen Minnesota wuchs der Bestand um 4 % und die Mieten um 14 %.

Die Federal Reserve Bank of Minneapolis hat im August 2025 eine Gegenlesart veröffentlicht. Über 2019-2023 stieg die Medianmiete in Minneapolis um 25,7 %, gegenüber 28,9 % in einem Panel vergleichbarer Städte: ein Abstand von 3,2 Punkten. Mehr als 18 000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden zwischen 2018 und 2022 genehmigt, ein Rekord, aber nur 225 Zwei- oder Dreifamilienhäuser, die von der Reform angestrebte Bauform, wurden zwischen 2020 und 2024 gebaut. Vor allem führt die Fed den Großteil des Abstands auf einen negativen Nachfrageschock im Jahr 2020 zurück, als der Leerstand auf 9,5 % hochschnellte. Minneapolis bleibt ein für die These günstiger Fall, für sich allein aber kein Beweis.

Auckland: das einzige über acht Jahre gemessene Experiment

Auckland liefert den am besten gemessenen Fall. 2016 hat der Unitary Plan auf rund drei Vierteln der Wohnbaugrundstücke der Stadt mehr Höhe und Dichte zugelassen. Ryan Greenaway-McGrevy und Peter Phillips (Journal of Urban Economics, 2023) schätzen, dass die Reform in fünf Jahren 21 808 zusätzliche Baugenehmigungen hervorgebracht hat, rund 4 % des Bestands; eine Methode mit Vergleichsstädten kommt auf 43 500 Wohnungen in sechs Jahren, rund 9 %.

Der Effekt auf die Mieten wird in einem zweiten Aufsatz von Greenaway-McGrevy (Economic Inquiry, 2025) gemessen: Acht Jahre nach der Reform liegen die Mieten in Auckland rund 23 % unter dem Niveau, das sie ohne sie erreicht hätten. Kritik gibt es: Der Ökonom Cameron Murray bestreitet, dass die Reform den Bau beschleunigt hat, und führt den Anstieg der Genehmigungen auf den Zyklus zurück. Die Debatte dreht sich um die Größe des Effekts, nicht um sein Vorzeichen.

−23 %

Helsinki und Tokio: der Boom ist vorbei, das Überangebot bleibt

Helsinki hat Ende der 2010er-Jahre einen Bauboom erlebt. Im ersten Quartal 2026 lagen die Mieten des freien Marktes im Großraum Helsinki laut dem Verwalter INNA um 1,3 % unter dem Vorjahr, und Nordea stellt fest, dass sich „das Überangebot am Mietmarkt langsam abbaut“.

Tokio verdient eine Korrektur. Die Formel „Tokio baut massiv, und seine Mieten sind seit dreißig Jahren stabil“ ist weit verbreitet. Die erste Hälfte stimmt: Der Großraum Tokio zählte im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 286 709 Baubeginne, bei 801 760 in ganz Japan (Ministerium für Land und Infrastruktur, wiedergegeben von Patience Realty). Die zweite stimmt nicht mehr: Savills misst 2025 in den 23 zentralen Bezirken einen Mietanstieg von 5,2 % binnen eines Jahres. Tokio bleibt für einen Ballungsraum seiner Größe bezahlbar, weil es hat bauen lassen; „stabil“ aber ist eine Verkürzung, die man aufgeben sollte, weil keine lange Zeitreihe sie stützt.

Stadt	Wachstum des Bestands	Mieten
Austin (Metropolregion)	+6,4 % in 12 Monaten (RealPage), bis zu +10 %/Jahr Ende 2024	−7,4 % im Jahresvergleich (Okt. 2025); −19,9 % seit August 2022
Asheville	+13,1 % im Jahr 2025 (RealPage)	−4,2 % im Jahresvergleich (2025)
Minneapolis	+12 % in 2017-2022 (Pew)	+1 % (Pew); −3,2 Pkt. gegenüber vergleichbaren Städten (Fed, 2019-2023)
Auckland	+4 % bis +9 % der Reform von 2016 zuzurechnen	−23 % gegenüber dem kontrafaktischen Niveau nach 8 Jahren
Großraum Helsinki	Boom 2016-2021, danach Rückgang	−1,3 % im Jahresvergleich (Q1 2026)
Gegenbeispiel
San Francisco	705 genehmigte Wohnungen 2024, ~1 400 im Jahr 2025	+12 % im Jahr 2025; +23,1 % im Jahresvergleich (August 2026)

Dichte beschreibt einen Zustand, keine Dynamik

Man wendet ein, Austin sei eine zersiedelte Stadt, mit einer dichten europäischen Stadt nicht zu vergleichen. Das verwechselt zwei Dinge: Die Dichte misst den Zustand des Bestands zu einem bestimmten Zeitpunkt; die Mieten reagieren auf seine Veränderung im Verhältnis zur Nachfrage.

San Francisco liefert den Umkehrbeweis. Dicht bebaut, mit rund 7 000 Einwohnern je Quadratkilometer, weist die Stadt Mieten auf, die zu den höchsten der Welt gehören. Sie hat im Jahr 2024 nur 705 Wohnungen genehmigt und 2025 rund 1 400; 2 677 Wohnungen wurden dort 2025 fertiggestellt, gegenüber 5 440 im Jahr 2020, laut Apartment List. Da der Aufschwung der künstlichen Intelligenz Arbeitsplätze und Gehälter zurückgebracht hat, sind die Mieten 2025 um 12 % gestiegen und im August 2026 um 23,1 % binnen eines Jahres: eine Nachfrage, die vor einem erstarrten Angebot in die Höhe schnellt, und daran ändert die Dichte nichts.

Der innere Pariser Vorortgürtel (petite couronne) veranschaulicht denselben Punkt: Gemeinden oft mit über 7 000 Einwohnern je Quadratkilometer, Preise, die zu den höchsten Europas gehören, und Bebauungspläne, die die Höhe meist auf drei oder vier Geschosse begrenzen. Die Dichte ist dort eine erreichte Obergrenze, keine Reserve. Das Argument scheint mir überzeugend, aber es ist eine Lesart, keine Messung.

Nicht geringe Dichte schafft Bezahlbarkeit; die Freiheit zu bauen tut es.

Zwanzig Jahre Forschung: was der Neubau mit den Mieten der Nachbarschaft macht

Die Städtebeispiele zeigen Korrelationen; die akademischen Studien isolieren die Ursache. Wenn ein Neubau eröffnet, was geschieht mit den Mieten der bestehenden Wohnungen einige hundert Meter weiter? Sie sinken.

Kate Pennington (2021) hat die abgebrannten Grundstücke von San Francisco genutzt, die unabhängig von der Dynamik des Viertels größer wieder aufgebaut wurden: Im Umkreis von 500 Metern sinken die Mieten um 2,3 % und die Wegzüge der Bewohner um 17,1 %. Brian Asquith, Evan Mast und Davin Reed (Review of Economics and Statistics, 2023) haben in elf amerikanischen Städten die großen Neubauten in einkommensschwachen Vierteln verfolgt: Die benachbarten Mieten sinken um 5 bis 7 %. Xiaodi Li (Journal of Economic Geography, 2022) findet den Effekt in New York wieder.

Evan Mast (Journal of Urban Economics, 2023) hat 52 000 Bewohner von Neubauten in zwölf Städten verfolgt, um die Umzugsketten nachzuzeichnen: 100 neue frei finanzierte Wohnungen setzen binnen zwei bis fünf Jahren rund 70 Wohnungen in Vierteln mit unterdurchschnittlichem Einkommen frei. Bratu, Harjunen und Saarimaa (2023) finden den Mechanismus in Helsinki anhand vollständiger Register wieder. Vicki Been, Ingrid Gould Ellen und Katherine O'Regan haben diese Literatur in „Supply Skepticism Revisited“ (Housing Policy Debate, 2025) gesichtet: Neues Angebot senkt oder bremst die Mieten auf regionaler Ebene, oft auch lokal, und nichts belegt, dass es die Verdrängung von Bewohnern verstärkt. Der Zweifel wurde geprüft; er hat nicht standgehalten.

Studie	Untersuchungsfeld	Gemessener Effekt
Pennington (2021)	San Francisco, abgebrannte Grundstücke	Mieten −2,3 % im Umkreis von 500 m; Wegzüge −17,1 %
Asquith, Mast, Reed (REStat 2023)	11 US-Städte, einkommensschwache Viertel	Nachbarmieten −5 bis −7 %
Li (J. Econ. Geography 2022)	New York	+10 % Bestand im Umkreis von 150 m → Mieten −1 %
Mast (JUE 2023)	12 US-Städte, 52 000 Bewohner	100 Neubauwohnungen → ~70 in einfachen Vierteln freigesetzt
Bratu, Harjunen, Saarimaa (JUE 2023)	Helsinki, vollständige Register	Umzugsketten bis zu den niedrigen Einkommen
Been, Ellen, O'Regan (HPD 2025)	Literaturübersicht	Angebot senkt oder bremst die Mieten; keine zusätzliche Verdrängung

Das Gegenmodell: Mieten deckeln, ohne zu bauen

Angesichts steigender Mieten ist die populärste Antwort nicht das Bauen, sondern das Deckeln. Auch dessen Wirkung ist gemessen. Rebecca Diamond, Tim McQuade und Franklin Qian (American Economic Review, 2019) haben die Ausweitung der Mietpreiskontrolle in San Francisco 1994 untersucht: Die betroffenen Vermieter haben ihr Mietangebot um 15 % reduziert, und die Mobilität der geschützten Mieter fiel um 20 %. Die bestehenden Mieter haben gewonnen; die nachfolgenden fanden weniger Wohnungen, zu höheren Preisen.

Paris bietet ein nuancierteres Ergebnis. Der Atelier parisien d'urbanisme (APUR, 2025) schätzt, dass die 2019 eingeführte Mietpreisbremse die Mieten rund 5 % unter ihrem kontrafaktischen Niveau gehalten hat, 1 632 Euro im Monat gegenüber 1 717 im Zeitraum Juli 2024 bis Juni 2025, ohne dauerhaften Rückgang der Zahl vermieteter Wohnungen zwischen 2018 und 2025. Die Regelkonformität der Anzeigen erreicht 70 % in Paris und 56 % in Seine-Saint-Denis. Die Bremse dämpft also am Rand, wenn sie eingehalten wird, und schafft keine einzige Wohnung: Sie verteilt einen Mangel um, sie behebt ihn nicht.

Luxemburg geht denselben Weg mit dem Gesetzentwurf 8184, der die Mietobergrenze für neue Mietverträge von 5 % auf 3,5 % des investierten Kapitals senken würde. Der Text ist noch in der Beratung; das Observatoire de l'habitat hat am 17. April 2026 drei Studien veröffentlicht, um seine Wirkungen einzuordnen. Wie man auch dazu steht: Die Maßnahme wird keinen einzigen Quadratmeter hervorbringen. Die Frage des Volumens bleibt ganz offen, und es ist das Horten von Bauland, weit mehr als das Mietniveau, das über sie entscheidet.

Und Luxemburg?

Das Land zählte am 1. Januar 2026 laut STATEC 690 959 Einwohner, 1,3 % mehr als ein Jahr zuvor. Mangels einer aktuellen amtlichen Zählung des Bestands erhält man, wenn man die Bevölkerung auf Haushalte von durchschnittlich 2,4 Personen umrechnet, eine Größenordnung von 280 000 bis 300 000 Wohnungen. Das ist eine Schätzung, und sie genügt für die Überlegung.

Ein Zuwachs des Bestands um 10 %, die Größenordnung von Austin oder Minneapolis, entspricht also 28 000 bis 30 000 Wohnungen. Der theoretische Bedarf liegt laut dem vom Quotidien zitierten Observatoire de l'habitat bei 6 000 Wohnungen pro Jahr, bei einer durchschnittlichen Produktion von 4 072 pro Jahr zwischen 2004 und 2022. Anders gesagt: +10 % Bestand sind fünf Jahre im Tempo des Bedarfs, sieben im historischen Tempo und fast neun im Tempo der 3 404 im Jahr 2025 genehmigten Wohnungen, dem vierten Rückgangsjahr in Folge laut der Note de conjoncture 1-2026 des STATEC (Konjunkturbericht). An Bauland dagegen fehlt es nicht: Die Note 32 des Observatoire (Juli 2023) erfasst 4 294 Hektar, die bereits als Wohnbauland ausgewiesen sind, ein Potenzial von 161 500 Wohnungen laut Antoine Paccoud (LISER). Ich habe in einem früheren Artikel im Einzelnen beschrieben, was diese Flächen sind und wo sie liegen.

161 500

Unterdessen folgt der Mietmarkt dem umgekehrten Verlauf. Laut dem Rapport d'analyse n°25 des Observatoire de l'habitat (Juni 2026) sind die Angebotsmieten für Wohnungen im ersten Quartal 2026 um 4,4 % binnen eines Jahres gestiegen, mit zunehmendem Tempo, bei einer Inflation von 1,6 %. Die Zahl der Mietanzeigen ist in einem Jahr um 20 % gestiegen, ohne die Preise zu bremsen: Der Anzeigenstrom spiegelt die Fluktuation der Mieter wider, nicht die Größe des Bestands.

Was ich in den Daten von Immovalu sehe, weist in dieselbe Richtung. Am 8. September 2026 verfolgt die Seite 3.066 Mietanzeigen, mit einer geforderten Medianmiete von 2.215 € im Monat und 31,7 €/m². Das sind Mediane von Anzeigen, höher als die Durchschnitte der Portale (1 647 Euro laut Switchr.lu und Immotop.lu für 2026): Sie messen, was ein neuer Mieter heute zahlt, nicht die laufenden Mietverträge. Man kann sie Gemeinde für Gemeinde auf der Seite Städte vergleichen und Miete und Kaufpreis unter Kaufen oder mieten ins Verhältnis setzen.

Dichte beschreibt den Zustand des Marktes, nicht seine Dynamik

Die hier versammelten Städte haben nur eines gemeinsam: Der Bestand ist dort mehrere Jahre lang weit schneller gewachsen als die Nachfrage, und die Mieten haben nachgegeben. Die Gegenbeispiele, San Francisco und der innere Pariser Vorortgürtel, sind dichte Städte, die aufgehört haben zu bauen. Die Dichte gibt Auskunft über den Zustand eines Marktes; über seine Dynamik sagt sie nichts, denn die hängt von einem einzigen Verhältnis ab: fertiggestellte Wohnungen zu neu ankommenden Haushalten. In Luxemburg liegt dieses Verhältnis seit zwanzig Jahren unter eins, obwohl das Bauland vorhanden und der Bedarf beziffert ist. Die Wohnungskrise ist kein geografisches Schicksal. Sie ist eine Entscheidung über das Volumen, und die Städte, die sich anders entschieden haben, zeigen das Ergebnis.