Bezuelbare Wunnraum: wat d'Gesetz ännert, dat zënter dem 2. Oktober 2026 gëllt

Zënter e Freiden, den 2. Oktober 2026, hunn d'Reegele fir de bezuelbare Wunnraum zu Lëtzebuerg geännert. D'Gesetz vum 7. September 2026 (Gesetzesprojet Nr. 8535, publizéiert am Mémorial A Nr. 476 den 28. September) schaaft kee neie Regime: et korrigéiert dee vum Gesetz vum 7. August 2023. Et mécht dräi Saachen. Et gëtt de Gemengen an de soziale Promoteuren méi Geld fir ze bauen an ze renovéieren. Et ännert d'Reiefolleg, no där d'Wunnengen zougedeelt ginn. An et mécht de Bail vun de Locatairen méi streng: eng Kautioun vun 3.000 Euro, Kënnegung bannent 15 Deeg, an e forcéierten Ëmzuch, wann d'Wunneng ze grouss gëtt. Hei ass, wat sech ännert, fir wien, a wat d'Gesetz net mécht.

Wéi een Gesetz, a säit wéini?

Den Text ännert d'Gesetz vum 7. August 2023 iwwer de bezuelbare Wunnraum, dat de bezuelbare Bail, déi „sozial Promoteuren“ an „sozial Bailleuren“ an de Registre national des logements abordables (RENLA) geschaf hat. E beréiert och, op reng technesch Aart a Weis, d'Gesetz vum 21. September 2006 iwwer de Bail à usage d'habitation: Referenzen op dat aalt Gesetz vun 1979 ginn do aktualiséiert. D'Mietkautioun um private Maart (maximal zwee Méint Loyer) gëtt net geännert.

Etapp	Datum
Deposéiert an der Chamber vum Claude Meisch, Logementsminister	29. Abrëll 2025
Avis vum Staatsrot (sechs formell Oppositiounen), duerno Ergänzungsavis, deen se ophieft	21. Abrëll an 30. Juni 2026
Vote an der Chamber: 51 dofir, 5 dogéint (ADR), 4 Enthalungen (Piraten, déi Lénk)	15. Juli 2026
Dispens vum zweete konstitutionelle Vote	17. Juli 2026
Ënnerschrëft vum Gesetz	7. September 2026
Publikatioun am Mémorial A Nr. 476	28. September 2026
Inkraafttrieden	2. Oktober 2026

Deeselwechten Dag ass en anert Gesetz a Kraaft getrueden, och vum 7. September 2026, dat de Fonds du Logement reforméiert (Projet Nr. 8534). An de „Booster fir de Wunnengsbau“, deen de 16. Juli 2026 virgestallt gouf (Bëllegen Akt eropgesat, TVA vun 8 % fir de bezuelbare Locatif), ass en anere Pak, deen net an dësem Gesetz steet.

Locatairen vun enger bezuelbarer Wunneng: wat sech ännert

Dat ass dee konkreetsten Deel, an dee strengsten. D'Regierung begrënnt en mat „Mëssbrauchsfäll“, déi d'Bailleuren gemellt hunn: Loyeren, déi bis op déi lescht Minutt zeréckgehale ginn, grouss Schied, net bezuelte Charges.

Reegel	Virdrun (Gesetz vun 2023)	Zënter dem 2. Oktober 2026
Mietkautioun	Keng	3.000 Euro, egal wéi héich de Loyer ass, an Tranchë bezuelt a komplett spéitstens zwee Joer nom Aanzuch
Net bezuelte Loyeren	Kënnegung sechs Méint no der Mise en demeure	Kënnegung vun Amts wegen 15 Deeg no der Notifikatioun, ab zwee net bezuelte Loyeren, openeefolgend oder net
Kënnegungsgrënn	Wéineg	14 schwéier Grënn, déi am Gesetz opgelëscht sinn
Ënnerbesat Wunneng	Eng Chamber méi wéi d'Zuel vun de Bewunner	Dobäi kënnt: eng Chamber méi wéi d'Zuel vun de Koppelen (zum Beispill e Koppel eleng an enger Wunneng mat zwou Chambren)
Relogement	Vum Bailleur proposéiert	De Bailleur huet dräi Joer fir e Relogement ze proposéieren; no zwee Refusen hält de Bail sechs Méint no der zweeter Propositioun op

D'Kautioun vun 3.000 Euro

De Betrag ass fix: 3.000 Euro, egal ob de bezuelbare Loyer 400 oder 1.200 Euro ass. Si gëtt a Méintsraten bezuelt, déi mam soziale Bailleur ofgemaach ginn, an de Gesamtbetrag muss spéitstens zwee Joer nom Aanzuch an d'Wunneng erreecht sinn. D'Regierung schwätzt vun enger „pädagogescher Moossnam“, engem forcéierte Spueren. Beim Auszuch, wann den État des lieux an der Rei ass an näischt méi geschëlt gëtt, gëtt d'Hallschent bannent engem Mount no der Iwwerreechung vun de Schlësselen zeréckbezuelt; de Rescht kënnt no der Ofrechnung vun de Charges, spéitstens dräi Méint nom Décompte. Wann de Bailleur d'Kautioun ze spéit zeréckbezilt, no enger Mise en demeure, schëlt hien dem Locataire 10 % vum leschte Loyer fir all ugefaange Mount Retard.

Déi 14 Kënnegungsgrënn bannent 15 Deeg

De bezuelbare Bail kann elo vun Amts wegen 15 Deeg no der Notifikatioun aus engem vun dëse Grënn gekënnegt ginn:

1. Ënnervermietung oder Iwwerloossung vun der Wunneng un en Drëtten;
2. Wunneng net als Haapt-, perséinlechen a permanente Wunnsëtz bewunnt, ausser bei justifiéierter Absence;
3. Ännerung an der Zesummesetzung vum Stot, déi dem Bailleur net gemellt gouf;
4. Refus, d'Wunneng ze versécheren;
5. Net-Anhale vum Hausreglement;
6. Festgestallte Schied un der Wunneng oder un de Gemengschaftsdeeler;
7. Stéierung vun der Noperschaft;
8. Kommerziell, fräiberuflech oder handwierklech Aktivitéit an der Wunneng;
9. Falsch oder onkomplett Deklaratioun a schlechtem Glawen;
10. Keen Aanzuch bannent 30 Deeg nom ofgemaachen Datum;
11. Notzung, déi net dem Bail entsprécht;
12. Net deklaréiert Erhéijung vum Akommes vum Stot;
13. Refus, den neie Bail ze ënnerschreiwen, deen d'Gesetz virgesäit;
14. Op d'mannst zwee net bezuelte Loyeren oder Charges, openeefolgend oder net.

Zwee vun dëse Grënn kënnen e Stot an engem gudde Glawen einfach an d'Fal lafe loossen: vergiessen, eng Pai-Erhéijung ze deklaréieren, a vergiessen, eng Ännerung an der Zesummesetzung vum Stot ze deklaréieren (eng Gebuert, en Auszuch, eng nei Bezéiung). Allebéid duergen elo.

Eng Wunneng, déi ze grouss ginn ass

Wann d'Kanner fortginn, kann d'Wunneng „ënnerbesat“ ginn. De Bailleur huet dann dräi Joer fir eng méi kleng Wunneng ze proposéieren, eventuell bei engem anere soziale Bailleur. Zwee Refuse loossen d'Recht verléieren, an der Wunneng ze bleiwen: de Bail gëtt sechs Méint no der zweeter Propositioun gekënnegt. Locatairen iwwer 70 Joer a Stéit, an deenen e Member e Handicap huet, kënnen aus dësem Grond net erausgesat ginn. Ëmgedréint kann e Locataire selwer e Relogement ufroen, bei enger Ännerung an der Famill, der Gesondheet, der Aarbecht oder der Schoul.

Kandidaten: wien als éischt drukënnt

Eeneltereliewe gëtt e Critère fir d'Zouweisung. En Erwuessenen, deen eleng mat op d'mannst engem Kand zu Laascht lieft, kritt méi Prioritéit. D'Regierung baséiert sech op de Rapport „Travail et cohésion sociale“ 2024 vum STATEC: 44 % vun den Eeneltere-Stéit sinn dem Aarmutsrisiko ausgesat.

De „Contingent libre“ gëtt méi grouss. Fir en Deel vu sengem Park kann e soziale Bailleur ënnert de berechtegte Kandidate wielen, ouni der sozialer Prioritéitsuerdnung ze verfollegen: hie kontrolléiert just d'Akommes an d'Gréisst vun der Wunneng.

Bezuelbar Wunnengen, déi de Bailleur geréiert	Undeel, deen ausserhalb vun der Prioritéitsuerdnung zougedeelt ka ginn
Méi wéi 100	10 % (nei)
Méi wéi 200	15 % (amplaz 10 %)
Méi wéi 750	50 % (nei)

Dat erkläert Zil ass déi sozial Mëschung an de Gebaier. Déi mechanesch Konsequenz ass, datt e méi klengen Deel vun de Wunnenge vun de grousse Bailleuren, wéi dem Fonds du Logement oder der SNHBM, un déi Stéit geet, déi als déi dréngendst klasséiert sinn. Souguer d'Chambre de commerce fënnt de Seuil vu 50 % iwwerdriwwen.

Aner Critèren kommen dobäi. Fir tëscht de Kandidaten ze entscheeden: d'Gréisst vun der Wunneng par rapport zum Stot an d'Noperschaft zur Aarbechtsplaz oder zur aktueller Wunneng. Bei der sozialer Enquête hëlt den Assistant social d'„harmonescht Zesummeliewen am Gebai“ a Rechnung, eng Notioun, déi d'FEDAS, d'Federatioun vum soziale Secteur, „vague“ fënnt.

Dedizéiert Wunnengen. D'Maximalalter fir eng Wunneng ze kréien, déi fir Jonker reservéiert ass, geet vun 26 op 29 Joer; de Bail kann um 32. Gebuertsdag gekënnegt ginn. Locatairen vun enger Wunneng fir Jonker, Studenten oder Salariéen kënnen am RENLA als Kandidaten fir eng normal Wunneng ageschriwwe bleiwen. D'Kategorie, déi fir Demandeuren vun internationalem Schutz reservéiert war, gëtt ofgeschaaft, well d'Office national de l'accueil dofir zoustänneg ass.

Gemengen a sozial Promoteuren: méi Geld

Dat ass den Haaptzweck vun der Reform, dee vum Minister esou resuméiert gëtt: deenen, déi bezuelbare Wunnraum schafe wëllen, et erméiglechen, „méi einfach vun der Iddi bei de konkrete Projet ze kommen“.

• Gemengen. Si kréien elo eng Remuneratioun vum Kapital, dat a bezuelbar Wunnengen investéiert gouf, mat retroaktivem Effet op den 1. Oktober 2023. Dat ass déi deierst Moossnam: 19,5 Millioune Euro am Joer 2026 mam Nohuelen, duerno 8 bis 9 Milliounen d'Joer.
• Renovatioun. De Staat finanzéiert 75 % vun de berechtegte Käschte vun der déiwer Renovatioun vu Wunnengen, déi méi wéi zéng Joer al sinn, mat Plafongen, déi ëm 15 % eropgesat ginn. D'Chambre de commerce stellt fest, datt d'Fiche financière dofir 2026 just ongeféier eng Millioun Euro virgesäit, also ongeféier 65 Wunnengen d'Joer.
• Kumuléierbar Bonussen. D'Zouschléi fir Klimaresilienz, Innovatioun a Renovatioun kënne bis zu 25 % kumuléiert ginn.
• Bauland. D'Plafonge vun der Hëllef beim Kaf vun Terrainen an der Emphyteose variéieren no der Regioun; d'Gemenge sinn a sechs Kategorien agedeelt, no dem reelle Präis vun hirem Bauland.
• Virfinanzéierung. De Staat iwwerhëlt bis zu 75 % vun den Zënse vun de Virfinanzéierungsprêten vun den ëffentleche Promoteuren, wärend maximal 36 Méint.
• Nei berechtegt Käschten. Zentral Parkplazen, Kichen, éischt Equipement vu Studentewunnengen.
• Statut. D'Gesetz erkläert de bezuelbare Wunnraum als „d'utilité publique“, wat d'Autorisatiounen, besonnesch déi ëmweltrechtlech, méi einfach maache soll.

Verschidde vun dëse Moossnamen hänken un groussherzogleche Reglementer, déi nach net publizéiert sinn (Seuilen no Regioun, Forfaiten), an all bleiwen „ënner Reserv vun de budgetäre Kreditter“. Hiren echten Effet gesäit een an de Budgeten, net am Gesetz.

Privat Proprietären: de Partenariat public-privé

Fir e Privatmann oder e private Promoteur ass déi eenzeg Neiegkeet e Kader fir e Partenariat public-privé (neien Artikel 72bis). De Proprietär vermitt seng Wunnengen un e soziale Bailleur, zu engem indexéierte Loyer ënnert dem Maart, no enger Konventioun mam Staat. De soziale Bailleur vermitt se mat engem bezuelbare Bail weider u berechtegt Stéit, déi just no Akommes a Gréisst vun der Wunneng ausgewielt ginn, an de Staat kompenséiert den Ënnerscheed tëscht dem bezuelbare Loyer an deem, deen de Proprietär kritt.

De Start ass lues: no L'essentiel war just een eenzege komplette Dossier beim Appel à projets agereecht ginn. Fir all déi aner privat Bailleuren ännert sech näischt: weder d'Kautioun vun zwee Méint Loyer, nach de gesetzleche Loyersplafong, deem seng Reform (Gesetzesprojet Nr. 8184) nach ëmmer diskutéiert gëtt.

Wat d'Gesetz net mécht

• Et hieft d'Akommesplafongen fir Zougang zu enger bezuelbarer Wunneng net un, déi d'Chambre de commerce awer „ze restriktiv“ fënnt.
• Et ännert d'Berechnung vum bezuelbare Loyer net, deen ëmmer nach no dem Akommes vum Stot bei der Zouweisung festgeluecht gëtt.
• Et setzt keng Quote vu bezuelbare Wunnengen an neie Quartieren an, an och kee generelle Virkafsrecht: dës Theme falen ënnert de Pacte logement an aner Texter.
• Et setzt kee beziffert Zil fir Wunnengen, wat d'Chambre de commerce bedauert.

De Vote an d'Kritiken

Den Text ass mat grousser Majoritéit duerchgaang: 51 Stëmmen (CSV, DP, LSAP, déi gréng), 5 dogéint (ADR) a 4 Enthalungen (Piraten, déi Lénk). Iwwer en Artikel gouf op Demande vun der Oppositioun separat ofgestëmmt: 40 dofir (CSV, DP, ADR), 20 dogéint (LSAP, déi gréng, déi Lénk, Piraten). An der Nummerotatioun vum Kommissiounstext ass den Artikel 44 deen, deen de Partenariat public-privé schaaft; et ass wahrscheinlech deen, deen déi Lénk refuséiert hunn, mä d'Nummerotatioun kann sech geännert hunn an mir hu keng offiziell Bestätegung.

D'FEDAS begréisst d'Finanzéierungen, d'Ouverture fir d'Gemengen, den Eeneltere-Critère a souguer d'Kautioun, „pragmatesch Instrumenter, op déi d'Acteuren um Terrain gewaart hunn“. Si kritiséiert d'Ofschafe vun de Wunnenge fir Demandeuren vun internationalem Schutz, d'Notioun vum harmonesche Zesummeliewen an e Risiko vun engem Nodeel fir grouss Famillen. D'Chambre de commerce fënnt den Text „ze vill op déi ëffentlech Operateuren zentréiert“ an de public-private Kader „ze ongenau“. D'Chambre des métiers ass mat der Kautioun d'accord a géif se gären indexéieren.

D'Zuelen: eng Feinastellung, keen Ännerung vun der Gréisstenuerdnung

3,8 %

De Park wiisst: 5.348 Wunnenge waren den 31. Dezember 2025 vum Fonds spécial pour le logement abordable konventionéiert, 1.293 méi wéi ee Joer virdrun, an d'ëffentlech Investitioun huet sech verduebelt, vun 224 Millioune Euro am Joer 2024 op 474 Milliounen am Joer 2025. Mä d'Land brauch 6.000 bis 7.500 Wunnengen d'Joer, all Zorte matenee, an huet tëscht 2009 an 2020 am Duerchschnëtt just 3.282 d'Joer fäerdeggestallt.

Wärenddeem klammen d'Loyeren um fräie Maart. D'ugebuede Loyere sinn am zweete Trimester 2026 ëm 5,8 % op ee Joer geklommen, bei enger Inflatioun vun 2,4 % (Paperjam). Immovalu zielt haut 4.548 Locatiounsannoncen, mat engem gefrote Mediane-Loyer vu 2.160 € de Mount, also 31,6 €/m². Dat ass d'Dier, déi op e Stot waart, deem säi bezuelbare Bail gekënnegt gëtt. D'Loyeren no Gemeng stinn op eiser Säit Stied.

Eis Liesart

Wat elo kënnt, ass eng Meenung. D'Gesetz ass nëtzlech do, wou et Projeten deblockéiert: d'Gemengen, déi de facto vun der Remuneratioun vum Kapital ausgeschloss waren, hunn endlech e finanzielle Grond fir ze bauen, an d'Renovatioun vum existente Park gëtt besser ënnerstëtzt. Mä et ännert d'Gréisstenuerdnung vum Problem net. Mat engem bezuelbare Park vu manner wéi 4 % an ongeféier 1.300 Konventiounen d'Joer méi bleift d'Offer wäit vun deem ewech, wat de Maart entspane géif, wéi d'Erfarung vun de Länner, déi massiv gebaut hunn, weist.

D'Gläichgewiicht gëtt zum Deel op Käschte vun de Locatairen nei ausgeriicht. Eng fix Kautioun vun 3.000 Euro weit méi schwéier op engem Loyer vu 500 Euro wéi op engem vun 1.200. De Contingent libre vu 50 % rëckelt en Deel vum Park vun de Stéit ewech, déi et am dréngendste brauchen. D'Bailleuren haten echt Problemer mat net bezuelte Loyeren; den Text léist se mat Zwang, ouni d'Akommesplafongen unzehiewen, déi e groussen Deel vun der Mëttelschicht dobaussen hale. Fir de Gesamtkontext, kuckt eisen Dossier iwwer d'Wunnengskris.

Wat elo maachen?

1. Locataire vun enger bezuelbarer Wunneng: verhandelt en Ofbezuelungsplang fir d'Kautioun, deen Dir droe kënnt, soubal Äre Bailleur Iech kontaktéiert. Deklaréiert schrëftlech an ouni ze waarden all Erhéijung vum Akommes an all Ännerung an Ärem Stot. Behaalt eng Kopie vum État des lieux beim Aanzuch.
2. Kandidat, deen am RENLA ageschriwwen ass: wann Dir eleng e Kand grouss zitt, kontrolléiert, datt dat an Ärem Dossier steet. Refuséiert keng Propositioun ouni schrëftleche Grond.
3. Gemeng: fuerdert d'Remuneratioun vum Kapital fir d'Wunnengen, déi zënter dem 1. Oktober 2023 realiséiert goufen, a kontrolléiert, a wéi eng Bauland-Präiskategorie Är Gemeng gehéiert.
4. Private Proprietär: wann Dir iwwerleet, un e soziale Bailleur ze vermieten, de public-private Kader gëtt et elo; vergläicht de proposéierte Loyer mat deem, wat de fräie Maart Iech bréngt, Charges a Leerstand abegraff, mat eisem Tool Kafen oder lounen.