Bezahlbarer Wohnraum: was das seit dem 2. Oktober 2026 geltende Gesetz ändert

Seit Freitag, dem 2. Oktober 2026, gelten in Luxemburg neue Regeln für bezahlbaren Wohnraum. Das Gesetz vom 7. September 2026 (Gesetzentwurf Nr. 8535, veröffentlicht im Mémorial A Nr. 476 am 28. September) schafft kein neues System, sondern korrigiert das Gesetz vom 7. August 2023. Es tut drei Dinge. Es gibt Gemeinden und Sozialbauträgern mehr Geld zum Bauen und Renovieren. Es ändert die Reihenfolge bei der Vergabe der Wohnungen. Und es verschärft den Mietvertrag der Mieter: 3.000 Euro Mietkaution, Kündigung binnen 15 Tagen, erzwungener Umzug, wenn die Wohnung zu groß wird. Was sich ändert, für wen, und was das Gesetz nicht leistet.

Welches Gesetz, und seit wann?

Der Text ändert das Gesetz vom 7. August 2023 über bezahlbaren Wohnraum, das den „bail abordable“ (Mietvertrag für bezahlbaren Wohnraum), die Sozialbauträger und Sozialvermieter sowie das nationale Register für bezahlbaren Wohnraum (RENLA) eingeführt hatte. Rein technisch berührt er auch das Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnungsmietvertrag: Verweise auf das alte Gesetz von 1979 werden dort aktualisiert. Die Mietkaution auf dem privaten Markt (höchstens zwei Monatsmieten) bleibt unverändert.

Schritt	Datum
Einreichung in der Abgeordnetenkammer durch Wohnungsbauminister Claude Meisch	29. April 2025
Gutachten des Staatsrats (sechs formelle Einwände), dann Zusatzgutachten, das sie aufhebt	21. April und 30. Juni 2026
Abstimmung in der Kammer: 51 dafür, 5 dagegen (ADR), 4 Enthaltungen (Piraten, déi Lénk)	15. Juli 2026
Befreiung vom zweiten verfassungsmäßigen Votum	17. Juli 2026
Unterzeichnung des Gesetzes	7. September 2026
Veröffentlichung im Mémorial A Nr. 476	28. September 2026
Inkrafttreten	2. Oktober 2026

Am selben Tag trat ein separates Gesetz, ebenfalls vom 7. September 2026, in Kraft, das den Fonds du Logement reformiert (Entwurf Nr. 8534). Und der am 16. Juli 2026 vorgestellte „Booster fir de Wunnengsbau“ (höherer Bëllegen Akt, 8 % Mehrwertsteuer für bezahlbare Mietwohnungen) ist ein anderes Paket, das nicht in diesem Gesetz steht.

Mieter einer bezahlbaren Wohnung: was sich ändert

Das ist der konkreteste und strengste Teil. Die Regierung begründet ihn mit „Missbrauchsfällen“, von denen die Vermieter berichten: bis zur letzten Minute zurückgehaltene Mieten, erhebliche Schäden, unbezahlte Nebenkosten.

Regel	Vorher (Gesetz von 2023)	Seit dem 2. Oktober 2026
Mietkaution	Keine	3.000 Euro, unabhängig von der Miete, in Raten gezahlt und spätestens zwei Jahre nach Einzug vollständig
Mietrückstände	Kündigung sechs Monate nach der Mahnung	Kündigung von Amts wegen 15 Tage nach Mitteilung, ab zwei unbezahlten Mieten, aufeinanderfolgend oder nicht
Kündigungsgründe	Wenige	14 im Gesetz aufgezählte schwerwiegende Gründe
Unterbelegte Wohnung	Ein Schlafzimmer mehr als Bewohner	Zusätzlich: ein Schlafzimmer mehr als Paare (zum Beispiel ein Paar allein in einer Zweizimmerwohnung)
Umzug in eine andere Wohnung	Vom Vermieter angeboten	Der Vermieter hat drei Jahre Zeit, eine andere Wohnung anzubieten; nach zwei Ablehnungen endet der Vertrag sechs Monate nach dem zweiten Angebot

Die Kaution von 3.000 Euro

Der Betrag ist fest: 3.000 Euro, ob die bezahlbare Miete 400 oder 1.200 Euro beträgt. Er wird in mit dem Sozialvermieter vereinbarten Monatsraten gezahlt; die volle Summe muss spätestens zwei Jahre nach dem Einzug erreicht sein. Die Regierung spricht von einer „pädagogischen Maßnahme“, einem Zwangssparen. Beim Auszug wird bei ordnungsgemäßem Zustand und ohne offene Forderungen die Hälfte innerhalb eines Monats nach der Schlüsselübergabe zurückgezahlt; der Rest folgt nach der Nebenkostenabrechnung, spätestens drei Monate danach. Zahlt der Vermieter die Kaution nach einer Mahnung verspätet zurück, schuldet er dem Mieter 10 % der letzten Miete pro angefangenem Monat Verzug.

Die 14 Gründe für eine Kündigung binnen 15 Tagen

Der bail abordable kann nun 15 Tage nach Mitteilung aus einem dieser Gründe von Amts wegen gekündigt werden:

1. Untervermietung oder Überlassung der Wohnung an Dritte;
2. Wohnung nicht als Haupt-, persönlicher und ständiger Wohnsitz genutzt, außer bei begründeter Abwesenheit;
3. dem Vermieter nicht gemeldete Änderung der Haushaltszusammensetzung;
4. Weigerung, die Wohnung zu versichern;
5. Nichteinhaltung der Hausordnung;
6. festgestellte Schäden an der Wohnung oder den Gemeinschaftsflächen;
7. Störung der Nachbarschaft;
8. gewerbliche, freiberufliche oder handwerkliche Tätigkeit in der Wohnung;
9. bösgläubig falsche oder unvollständige Angaben;
10. kein Einzug innerhalb von 30 Tagen nach dem vereinbarten Datum;
11. vertragswidrige Nutzung;
12. nicht gemeldete Erhöhung des Haushaltseinkommens;
13. Weigerung, den vom Gesetz vorgesehenen neuen Mietvertrag zu unterschreiben;
14. mindestens zwei unbezahlte Mieten oder Nebenkosten, aufeinanderfolgend oder nicht.

Zwei dieser Gründe werden auch gutgläubigen Haushalten leicht zur Falle: eine vergessene Meldung einer Gehaltserhöhung und eine vergessene Meldung einer Änderung im Haushalt (eine Geburt, ein Auszug, ein neuer Partner). Beides reicht jetzt aus.

Wenn die Wohnung zu groß wird

Wenn die Kinder ausziehen, kann die Wohnung „unterbelegt“ sein. Der Vermieter hat dann drei Jahre Zeit, eine kleinere Wohnung anzubieten, gegebenenfalls bei einem anderen Sozialvermieter. Zwei Ablehnungen kosten das Recht auf Verbleib: Der Vertrag wird sechs Monate nach dem zweiten Angebot gekündigt. Mieter über 70 Jahre und Haushalte mit einem Mitglied mit Behinderung können aus diesem Grund nicht ausgewiesen werden. Umgekehrt kann ein Mieter selbst einen Wohnungswechsel beantragen, wenn sich Familie, Gesundheit, Arbeit oder Schule ändern.

Bewerber: wer zuerst drankommt

Alleinerziehend wird zum Vergabekriterium. Ein Erwachsener, der allein mit mindestens einem unterhaltsberechtigten Kind lebt, rückt in der Rangfolge vor. Die Regierung stützt sich auf den STATEC-Bericht „Travail et cohésion sociale“ 2024: 44 % der Alleinerziehenden-Haushalte sind armutsgefährdet.

Das „freie Kontingent“ wird größer. Für einen Teil seines Bestands darf ein Sozialvermieter unter den berechtigten Bewerbern frei wählen, ohne der sozialen Rangfolge zu folgen: Er prüft nur das Einkommen und die Wohnungsgröße.

Vom Vermieter verwaltete bezahlbare Wohnungen	Anteil außerhalb der Rangfolge vergebbar
Mehr als 100	10 % (neu)
Mehr als 200	15 % (statt 10 %)
Mehr als 750	50 % (neu)

Erklärtes Ziel ist die soziale Durchmischung in den Gebäuden. Die zwangsläufige Folge: Ein kleinerer Teil der Wohnungen großer Vermieter wie des Fonds du Logement oder der SNHBM geht an die dringendsten Fälle. Selbst die Handelskammer hält die Schwelle von 50 % für überzogen.

Weitere Kriterien kommen hinzu. Um Bewerber zu unterscheiden: die Wohnungsgröße im Verhältnis zum Haushalt und die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur aktuellen Wohnung. In der Sozialuntersuchung berücksichtigt der Sozialarbeiter das „harmonische Zusammenleben im Gebäude“, einen Begriff, den die FEDAS, der Dachverband des Sozialsektors, für „vage“ hält.

Zweckgebundene Wohnungen. Das Höchstalter für eine Jugendwohnung steigt von 26 auf 29 Jahre; der Vertrag kann zum 32. Geburtstag gekündigt werden. Mieter von Wohnungen für Jugendliche, Studierende oder Arbeitnehmer können im RENLA als Bewerber für eine reguläre Wohnung eingetragen bleiben. Die Kategorie für Antragsteller auf internationalen Schutz entfällt; zuständig ist das Office national de l'accueil.

Gemeinden und Sozialbauträger: mehr Geld

Das ist der Hauptzweck der Reform, den der Minister so zusammenfasst: Wer bezahlbaren Wohnraum schaffen will, soll „leichter von der Idee zum konkreten Projekt kommen“.

• Gemeinden. Sie erhalten nun eine Vergütung des in ihre bezahlbaren Wohnungen investierten Kapitals, rückwirkend zum 1. Oktober 2023. Das ist die teuerste Maßnahme: 19,5 Millionen Euro 2026 inklusive Nachzahlung, danach 8 bis 9 Millionen pro Jahr.
• Renovierung. Der Staat finanziert 75 % der förderfähigen Kosten einer umfassenden Sanierung von Wohnungen, die älter als zehn Jahre sind, mit um 15 % erhöhten Höchstbeträgen. Die Handelskammer merkt an, dass der Finanzbogen dafür 2026 nur rund eine Million Euro vorsieht, etwa 65 Wohnungen pro Jahr.
• Kumulierbare Boni. Zuschläge für Klimaresilienz, Innovation und Renovierung lassen sich bis 25 % kumulieren.
• Bauland. Die Förderobergrenzen für Grundstückskauf und Erbpacht variieren nach Region; die Gemeinden sind nach dem tatsächlichen Grundstückspreis in sechs Kategorien eingeteilt.
• Vorfinanzierung. Der Staat übernimmt bis zu 75 % der Zinsen für Vorfinanzierungskredite öffentlicher Bauträger, höchstens 36 Monate lang.
• Neue förderfähige Kosten. Zentrale Parkplätze, Küchen, Erstausstattung von Studentenwohnungen.
• Status. Das Gesetz erklärt bezahlbaren Wohnraum zum „öffentlichen Nutzen“, was Genehmigungen, insbesondere Umweltgenehmigungen, erleichtern soll.

Mehrere dieser Maßnahmen hängen von noch nicht veröffentlichten großherzoglichen Verordnungen ab (regionale Schwellen, Pauschalen), und alle stehen „unter dem Vorbehalt ausreichender Haushaltsmittel“. Ihre tatsächliche Wirkung wird man an den Budgets ablesen, nicht am Gesetz.

Privateigentümer: die öffentlich-private Partnerschaft

Für Privatpersonen und private Bauträger ist die einzige Neuerung ein Rahmen für öffentlich-private Partnerschaften (neuer Artikel 72bis). Der Eigentümer vermietet seine Wohnungen an einen Sozialvermieter, zu einer indexierten Miete unter Marktniveau, auf Grundlage einer Vereinbarung mit dem Staat. Der Sozialvermieter vermietet sie im Rahmen eines bail abordable an berechtigte Haushalte weiter, ausgewählt allein nach Einkommen und Wohnungsgröße, und der Staat gleicht die Differenz zwischen bezahlbarer Miete und der an den Eigentümer gezahlten Miete aus.

Der Start verläuft schleppend: Laut L'essentiel war beim Projektaufruf nur ein einziges vollständiges Dossier eingereicht worden. Für alle anderen privaten Vermieter ändert sich nichts: weder die Kaution von zwei Monatsmieten noch die gesetzliche Mietobergrenze, deren Reform (Gesetzentwurf Nr. 8184) weiter diskutiert wird.

Was das Gesetz nicht leistet

• Es hebt die Einkommensobergrenzen für den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum nicht an, obwohl die Handelskammer sie für „zu restriktiv“ hält.
• Es ändert die Berechnung der bezahlbaren Miete nicht, die weiterhin bei der Vergabe nach dem Haushaltseinkommen festgelegt wird.
• Es schreibt keine Quote für bezahlbaren Wohnraum in neuen Vierteln vor und kein allgemeines Vorkaufsrecht: Diese Themen gehören zum Pacte logement und zu anderen Texten.
• Es setzt kein beziffertes Ziel für den Wohnungsbau, was die Handelskammer bedauert.

Die Abstimmung und die Kritik

Der Text wurde mit breiter Mehrheit angenommen: 51 Stimmen (CSV, DP, LSAP, déi gréng), 5 dagegen (ADR) und 4 Enthaltungen (Piraten, déi Lénk). Über einen Artikel wurde auf Antrag der Opposition gesondert abgestimmt: 40 dafür (CSV, DP, ADR), 20 dagegen (LSAP, déi gréng, déi Lénk, Piraten). In der Nummerierung des Ausschusstextes ist Artikel 44 derjenige, der die öffentlich-private Partnerschaft schafft; vermutlich ist es dieser, den die Linke abgelehnt hat, doch die Nummerierung kann sich verschoben haben und eine offizielle Bestätigung haben wir nicht.

Die FEDAS begrüßt die Finanzierung, die Öffnung für Gemeinden, das Kriterium Alleinerziehend und sogar die Kaution, „pragmatische Werkzeuge, die die Akteure vor Ort erwartet haben“. Sie kritisiert die Abschaffung der Wohnungen für Antragsteller auf internationalen Schutz, den Begriff des harmonischen Zusammenlebens und ein Benachteiligungsrisiko für kinderreiche Familien. Die Handelskammer hält den Text für „zu sehr auf öffentliche Akteure ausgerichtet“ und den öffentlich-privaten Rahmen für „zu unpräzise“. Die Handwerkskammer befürwortet die Kaution und möchte sie indexieren.

Die Zahlen: eine Feinjustierung, kein Maßstabswechsel

3,8 %

Der Bestand wächst: 5.348 Wohnungen waren am 31. Dezember 2025 beim Sonderfonds für bezahlbaren Wohnraum vertraglich gebunden, 1.293 mehr als ein Jahr zuvor, und die öffentlichen Investitionen haben sich verdoppelt, von 224 Millionen Euro 2024 auf 474 Millionen 2025. Doch das Land braucht 6.000 bis 7.500 Wohnungen pro Jahr, alle Arten zusammen, und hat zwischen 2009 und 2020 im Schnitt nur 3.282 pro Jahr fertiggestellt.

Gleichzeitig steigen die Mieten auf dem freien Markt. Die Angebotsmieten stiegen im zweiten Quartal 2026 um 5,8 % binnen eines Jahres, bei einer Inflation von 2,4 % (Paperjam). Immovalu zählt heute 4.548 Mietanzeigen mit einer mittleren geforderten Miete von 2.160 € pro Monat, also 31,6 €/m². Das ist der Ausweg, der einen Haushalt erwartet, dessen bail abordable gekündigt wird. Die Mieten nach Gemeinde finden Sie auf unserer Seite Städte.

Unsere Einschätzung

Was folgt, ist eine Meinung. Das Gesetz ist dort nützlich, wo es Projekte freisetzt: Die Gemeinden, die von der Kapitalvergütung faktisch ausgeschlossen waren, haben endlich einen finanziellen Grund zu bauen, und die Sanierung des Bestands wird besser gefördert. Am Ausmaß des Problems ändert es aber nichts. Bei einem bezahlbaren Bestand von unter 4 % und rund 1.300 zusätzlichen Vereinbarungen pro Jahr bleibt das Angebot weit von dem entfernt, was den Markt entspannen würde, wie die Erfahrung von Ländern zeigt, die massiv gebaut haben.

Die Neugewichtung geht teilweise zulasten der Mieter. Eine feste Kaution von 3.000 Euro wiegt bei einer Miete von 500 Euro schwerer als bei einer von 1.200. Das freie Kontingent von 50 % entzieht einen Teil des Bestands den dringendsten Fällen. Die Vermieter hatten reale Probleme mit Zahlungsrückständen; der Text löst sie mit Zwang, ohne die Einkommensobergrenzen anzuheben, die einen großen Teil der Mittelschicht ausschließen. Zum Gesamtzusammenhang siehe unser Dossier zur Wohnungskrise.

Was jetzt tun?

1. Mieter einer bezahlbaren Wohnung: Handeln Sie einen tragbaren Ratenplan für die Kaution aus, sobald Ihr Vermieter Sie kontaktiert. Melden Sie jede Einkommenserhöhung und jede Änderung im Haushalt sofort und schriftlich. Bewahren Sie eine Kopie des Einzugsprotokolls auf.
2. Im RENLA eingetragene Bewerber: Wenn Sie ein Kind allein erziehen, prüfen Sie, ob Ihr Dossier das vermerkt. Lehnen Sie kein Angebot ohne schriftliche Begründung ab.
3. Gemeinden: Beantragen Sie die Kapitalvergütung für seit dem 1. Oktober 2023 realisierte Wohnungen und prüfen Sie die Grundstückspreiskategorie Ihrer Gemeinde.
4. Privateigentümer: Wenn Sie an eine Vermietung an einen Sozialvermieter denken, gibt es jetzt den öffentlich-privaten Rahmen; vergleichen Sie die angebotene Miete mit dem, was Ihnen der freie Markt einbringen würde, Kosten und Leerstand eingerechnet, mit unserem Werkzeug Kaufen oder Mieten.